Bir yabancı Türkiye’de bir gayrimenkul alacaksa ya da satacaksa Sermaye Piyasası Kurulu (SPK) lisanslı kuruluşlardan değerleme raporu almak zorunda. Bu durum özellikle belirli bir yatırım karşılığında Türk pasaportunun verilmesi ile daha da kritik önem taşıyor. SPK gözetiminde, düzenleyici ve denetleyici bir meslek birliği olarak çalışan Türkiye Değerleme Uzmanları Birliği’nin (TDUB) de burada kuralları belirleme, disiplin ve inceleme sürecini yönetme yetkisi bulunuyor.
Hürriyet’e konuşan TDUB Yönetim Kurulu Başkanı Yaşar Bahçeci, son iki yıldır gayrimenkul piyasasında, özellikle de yabancıların taraf olduğu satışlarda milyarlarca liralık bir rant pastası oluştuğunu, bazı raporların rant amaçlı manipüle edildiğini, çok sayıda şirket ve uzman hakkında soruşturma açıldığını söyledi.
Yaşar Bahçeci
İLK CEZALAR KESİLDİ
Vatandaşlık konulu satışlarda çoğunlukla evlerin gerçek bedelinin üzerinde gösterildiğini, bu işlemler sırasında bazı kişilerin haksız kazanç sağladığını ve devletin yanıltıldığını anlatan Bahçeci, “Sadece bu yıl 16 tüzel, 28 gerçek kişiye 15 milyon lira ceza kestik. Tüzel kişiler hakkında 79, gerçek kişiler hakkında 218 inceleme dosyası devam ediyor. Bir dosya 7-8 aylık inceleme sürecinden geçiyor. Büyük cezalar yolda. Usulsüzlük ve manipülasyon yapan ceza almadan kurtulamayacak. Bunlar bizim yönetimimizden olsa bile” dedi. Bahçeci de aynı zamanda Eva Gayrimenkul Değerleme firmasında yönetici konumunda bulunuyor.
MİLYARLARCA DOLAR
Peki Türkiye’de Türk pasaportu için ne kadarlık gayrimenkul satışı oldu? Bahçeci, “2022’de 1 milyon 300 bin değerleme raporu hazırlandı, bunun 95 bini yabancıların taraf olduğu gayrimenkul satışı, bunun da yaklaşık 24 bini vatandaşlığa konu olan gayrimenkuller. 2023’te ise 800 bin değerleme raporu oluşturuldu. Bunun 40 bini yabancıların taraf olduğu satışlar, bunun da yaklaşık 10 bini vatandaşlığa konu olan gayrimenkuller. Yani 2022’de 5.5 milyar dolardan fazla, 2023’te ise yaklaşık 3.5 milyar dolarlık gayrimenkul satışı vatandaşlık için gerçekleşti. Pasta çok büyük” ifadelerini kullandı. Bahçeci, vatandaşlığa konu olmayan yabancıya satışların genelde yatırım maksatlı olduğunu söyledi.
‘ÇÜRÜK ELMALARI TEMİZLEYECEĞİZ’
Türkiye Değerleme Uzmanları Birliği (TDUB) bünyesinde 155 değerleme şirketinin 9 bine yakın da değerleme uzmanının faaliyet gösterdiğini belirten Yaşar Bahçeci, “155 değerleme şirketinden 43’ü hakkında soruşturma devam ediyor. İçimizdeki çürük elmaları temizlemek için çok kararlıyız. Mesela bir dosyada sadece bir konut projesindeki 112 konut için fazla değerleme yapıldığını tespit ettik. Maalesef her meslekte olduğu gibi bizim içimizde de bu usulsüzlük ve manipülasyonları yapanlar var ama artık biz bunlara müsaade etmeyeceğiz. İçimizde daha önce başka görevlerde bulunanlar, firma sahipleri de olabilir. Yönetimde de olsa gereği yapılır. Soruşturma süreçleri yürütülür. Türk pasaportunun bu şekilde manipülasyonlara alet olmasına müsade etmeyiz” dedi.
‘FİNANS SİSTEMİNİN SİGORTASI BİZİZ’
Değerleme uzmanlarının daha çok bankacılık alanında hizmet verdiğini anımsatan TDUB Yönetim Kurulu Başkanı Yaşar Bahçeci, “Yabancıya satışlar artınca bu alandaki iş yükümüz ve denetlememiz gereken dosya sayısı arttı ama diğer taraftan bizim yaptığımız gayrimenkul değerlemeleri üzerinden teminatlar, krediler veriliyor. Ticaret buradaki değerlere göre işliyor. Bu büyük sorumluluğun farkındayız” diye konuştu.
NASIL ÇALIŞIYORLAR
Değerleme uzmanı; bir gayrimenkulün hak ve faydaların değerlemesini yapar. 4 yıllık lisans eğitimi zorunluluğu vardır. SPK tarafından 4 farklı uzmanlık dersinden sınava girer ve ardından 3 ay içerisinde TDUB’a üye olarak mesleğe uzman yardımcısı olarak başlar. 1 yılın sonunda ise konut değerleme uzmanı olur. Bu uzmanlar bir konutun, imar kayıtlarını, proje bilgilerini, konumunu ve sosyal değerini analiz ederek yasal karşılığı olan uluslararası standartlarda ayrıntılı bir rapor hazırlar. Özellikle yabancıya konut satışında bu uzmanlar tarafından bir rapor hazırlanmamışsa satış gerçekleşemez.
RAPOR ÜCRETİ 3 BİN 750 LİRA
Şu an bir değerleme yaptırmak istiyorsanız 3 bin 750 lira + KDV ödemeniz gerekiyor. Yaşar Bahçeci, “İnsanlar 1 milyon liraya aldığı araba için ekspertiz yaptırıyor ama çoğu 10 milyon liralık konut için yaptırmıyor. Oysa satış esnasında konut hakkındaki doğru bilgiler ancak değerleme uzmanının ayrıntılı çalışması ile belli olabilir” diyor.
‘ÇÖZÜM OTOMATİK UZMAN ATAMASINDA’
Tapu memurlarının uyarısı sonucu çoğu dosyada manipülasyon tespit edildiğini vurgulayan Yaşar Bahçeci, “2019’da başlayan bu sistemde 2021 yılının eylül ayında ‘otomatik uzman atama’ uygulamasına geçildi. Bu sistemde satış sırasında kimse uzmanı seçemiyor, değerleme uzmanı yapay zeka tarafından atanıyordu. Ancak yoğun itirazlar sonucu otomatik atama kaldırıldı. Bu manipülasyonu engelliyordu. Acil olarak bu sisteme dönmemiz gerekiyor” diye konuştu.
400 BİN DOLAR ŞARTI VAR
2017’de en az 1 milyon gayrimenkul yatırımı karşılığında yabancılara vatandaşlık hakkı getirildi. Bu 2021’in eylül ayında 250 bin dolara indirilirken gelen tepkiler üzerine mayıs 2022’de 400 bin dolara çıkarıldı.
